[考察] 不動産屋の営業方法とその対策

今回、不動産屋を何件も回って、大体の傾向と対策が見えてきたので、感度が落ちない間にまとめてみる。

もちろん、不動産関係者が見ているかもわからない。いろいろ意見があるかも知れないが、これがいち一般消費者の意見ということで勘弁してもらいたい。引越し5回目の、一般消費者の意見である。

物件を探している皆さんが、いい物件に出会えることを祈る。そのために、記録として残したい。もちろん、最終判断は、自身の感覚でお願いしたい。

○周り始めるタイミング
不動産に行き始めると必ず言われることがある。今出ている物件しか紹介できない、と。それは、実際には埋まっている物件も把握はしているのだが、ただ単にまだ開き予定がないので、紹介しても意味がないのではないですか、というこである。本当にすみたい物件があって、そこがあくまでいつまでも待てるという状態でなければ、待ちというスタンスはあんまりやめたほうがいい。
そうでなければ、いい物件があれば決めますよ、と匂わすことで、どんどん物件を紹介してくれる。つまり、物件を周り始めるタイミングは、引越し予定の2ヶ月か3ヶ月前ぐらいがベストかなと思う。あんまりぎりぎりでも、自分があせるのでよくない。1ヶ月は悩めるぐらいのゆとりがほしい。

俗に言う、シーズンという季節は1,2,3月と9,10月であると言われているらしい。このシーズンは入れ替わりが激しい。つまり、動きが多い。逆にほかの期間は動きがすくない。
入れ替わりシーズンのほうがたくさんの物件が出回っているので、いい物件が出ている可能性も高くなる。だからといってそこを狙うことが必須であるわけではなく、オフシーズンのほうが、値段の交渉幅の可能性が高くなる。

○アンケートの記入方法
不動産屋に出向いて、一番最初に書かされるアンケート。これが実は僕は一番重要だと思っている。
ここには、物件があるなしに関係なく、理想像を書いたほうがいい気がする。
不動産屋の意見によって、後でいろいろ自分の意見がぶれる可能は大いにありうること。ここは原点として、物件がある無いにかかわらず理想を追求しておく。たとえば、お金で言えば、自分が払える理想ラインを記入するべき。それを死守ラインとして提出する。後々、この金額が交渉金額になってくる。

○優先順位
これは不動産屋に行くまでに決めるべきであるが、物件の優先順位をつける必要がある。場所・ランニングコスト（賃料＋管理費等）・イニシャルコスト（保証金・礼金等）・形態（マンション・ハイツ・借家など）・築年数・内装の新しさ・広さなどなど。たとえば、金額と場所だけは死守したいというのもありだと思う。
もし、不動産屋に出向くのが初めてである場合は、一軒目で決めるのは確実にNGで、まずはクーリング期間を設けるべき。それから、優先順位を再考してみても遅くは無い。

○場所
優先順位が低くても、場所はあらかじめ決めておく。ネット等で治安なんかすぐ調べられるから、大体の方針は最低抑えておくべき。
知らない場所ならなおさらで、雰囲気ぐらいは調べておく。
最悪、抑えていない場所にいい物件があったなら、即決せずに、夜にその場所に偵察してみる。女性なら、一人で歩けるかどうかなど、大体の線を決めたいところ。

○見学
物件を探し出すといろいろな物件を出してくれるので、優先順位に基づいて算定していく、ここで値段に関しては5千円ぐらいであるなら、高額な物件を含めて算定していく。
つまり見学は、死守ライン以下のみの物件を周るのではなくて、それより上の物件も周ってみる。必然的に、その値段の高い物件のほうがよい内容になっている。全部周るのは時間の無駄なので、うまく絞る。

○不動産屋の周る数
これは好き好きなんだろうけど、3件は周りたいもの。3件周るまで、即決や即決につながる交渉行為は控える。交渉行為は、その物件がその価格で問題なかったらOKといっているようなものなので控える。
ほかの物件を周ることを嫌がる不動産屋は決まり文句として、どの不動産屋も同じ物件を共有しているから同じといわれることがある。もちろん、大抵の物件は共有しているが、特定の不動産屋のみが所有する物件があったり、不動産屋によって情報が早い分野（地域）が確実に違う。
理屈の話になってきたら、複数の不動産屋を回ることは消費者として常識であるのと当たり前の権利ということを主張すれば問題ない。それでも押してきたら、その不動産屋は偏った実績主義と判断して切ってかまわないと思う。これはその後のアフターサービスの質にかかわる。

○物件の回る数
これも好き好きになるが、僕は10件を目安にしている。それ以前に、書類レベルで算定を行っているので、実質100件ぐらいから選定できることになる。
不動産屋1件あたり、3件から4件ぐらいを目安に周る。大体3時間ぐらいかかると見積もって、合計9時間である。これは必要な時間として割り切る。

○交渉
即決はどんなにいい物件が見つかっても控える。（関西だけかもしれないが）金額なんて交渉できる。その物件が死守ライン以下であっても必ず交渉する。家賃を値切るのか、初期費用を値切るのかは自由。もちろん、両方でもよい。
もちろん、雰囲気が合わなければ交渉すらしなくていい。納得するまで物件を見ないと、のちのちその不動産屋さんのためにもならない。

○最終交渉
この物件で決めたいというものがあれば交渉に持ち込む。そしてその交渉は、到底無理だろうというとこから始める。もちろん、非常識な交渉は禁物である。担当者レベルで無理だといわれてしまう。そこで、当初のアンケートが役立つ。そこで当初の理想レベルを書き込んであるから、そのレベルに向けて交渉に持ち込む。当初からそう考えていたわけであるし、それが紙に残っている。どんなに担当者の話で自分の意見がぶれていても、その紙を理由に交渉できる。だから、最初のアンケートは重要なのだ。

○全体的なスタンス
基本的には親切に案内してくれる担当者が多い。だから、気持ちは素直にいいなぁとか、ちょっと違うなぁとかは言ったほうがいい。だからといっても交渉の場であるので、いち消費者として、賢く交渉する必要があるというだけである。別に不動産屋に不当に値切ってもらおうというわけでもないし、ただ単に、弱者の消費者が正当な価格で入れればいいなというだけである。
お互いWin-Winでありたい。

というところで、まとめは締めくくりたいと思う。

僕は、今まで、ちょこちょこ引越しを繰り返してきましたが、今回決めた物件はじっくり住むつもり。次、これを見て役立つ機会はだいぶ先になると思う。

実際、物件をころころ変わることが一番費用がかかる行為になる。じっくりいい物件を見つけて、長く住むことがベターな物件探し。それが結果的に安くなったりする。家主さんとしても、空き期間が短くなることにより、収入が安定する。これがWin-Winな関係である。

お互い、いいお部屋探しを！